【營建業 ESG 治理面（G）｜永續金融系列】
文／江軍 力信建築集團 永士營造總經理
今天我們站在治理（G）這一塊，談一個外界比較新的概念，至少，在營建業的未來式，也是外人很少理解、業內卻人人有感的題目：錢。
很多人以為，蓋一棟大樓最難的關卡是技術、工人或建材。但對真正在蓋房子的人來說，最先掐住喉嚨的往往不是這些，而是資金。一個建案動輒數億、十數億起跳，從買地、興建到房子售出、資金真正回籠，中間常常要先墊上好幾年。這幾年的龐大資金，幾乎全數仰賴銀行信用。所以營建業表面上是蓋房子的行業，骨子裡其實是一個高度依賴金融體系的行業。
過去這兩年，這條資金鏈被收得很緊。所以這次我們用不同的方式，聊聊營建業正在面對的貸款困局，以及一條正在成形的活路：永續金融。
一、為什麼蓋房子這麼「吃錢」？
先理解一件事：蓋房子是「先大筆支出、很久之後才慢慢回收」的生意。
開發商要先借一筆錢買地（業界稱土地融資），再借一筆錢蓋樓（建築融資），合稱「土建融」。等到房子一戶一戶售出、買方房貸逐筆撥款，投入的資金才開始回流，中間少則三、五年。整個產業，是踩在銀行信用上前進的；銀行一旦縮手，工地就會跟著喘不過氣。而過去兩年，因為央行與政策管制措施之下，銀行確實縮手了，而且是兩道關卡同時收緊。
二、第一道關卡：銀行的「天條」
第一道，是法律層級的限制。
《銀行法》第 72 條之 2 被業界稱為「不動產放款天條」：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額與金融債券之和的 30%。用意是避免銀行把資金過度集中在房地產，重演泡沫。實務上，各銀行內部多以 28% 至 28.5% 作為警戒水位，一旦逼近，就會減少額度、拉高利率，甚至讓客戶排隊等撥款。
問題在於：當全體銀行一起逼近這條天花板，就會出現「集體沒額度」。這時不論案子體質多好、財報多漂亮，大家一起借不到，2024 年市場上的限貸潮就是這樣來的。
三、第二道關卡：央行的重手
第二道，是央行的主動出擊。
2024 年 9 月，央行祭出被市場稱為「金龍海嘯」的第七波選擇性信用管制：名下有房者購屋一律取消寬限期、第二戶貸款成數下修並擴及全國、法人與高價住宅降至三成、建商餘屋貸款同步受限。這一刀最直接的後果是：許多買方貸款下不來。買方貸不到錢就交不了屋；交不了屋，開發商收不到尾款，資金缺口反過來夾殺自己。政策發布後首個交易日，多檔營建股開盤即亮燈跌停，市場的敏感程度可見一斑。
到了 2026 年，情勢稍有鬆動：不動產貸款總量自年初起回歸各銀行內部控管，不再設硬性目標，但央行按月查核、不定期金檢；3 月理監事會後，自然人第二戶購屋貸款成數自五成放寬回六成。不過 6 月最新一次理監事會仍決議維持信用管制不動，央行總裁甚至以「大象轉身要慢慢轉」形容房市調整的節奏。一句話總結這兩年的市場體感：現在拼的是現金流的厚度。
四、營造廠的隱形苦水
談到這裡，多半還是開發商的視角。但真正在第一線施工的營造廠，日子往往更緊。
營造廠的收入是「做多少、被驗收多少、才領多少」，業界稱為估驗計價。更現實的是，每期請款通常還會被扣下約一成作為保留款，壓到整個工程完工驗收後才發還。換句話說，營造廠常常一邊先掏錢付工資、付材料，一邊被慢慢地、扣著付。偏偏營造廠手上多是工程合約與機具，缺乏銀行眼中「值錢的硬資產」可供擔保，周轉金並不好借。資金鏈只要一環卡住，整個工地就可能停擺。我自己同時站在開發與營造兩端，這種兩面受壓的感受，非常切身。
五、錢，開始「長眼睛」了
故事到這裡，看似一片愁雲慘霧。但在這波緊縮裡，其實有一條被刻意留下的通道。
央行在收緊的同時講得很清楚：政策的目的，是把有限的信用資源優先導引給無自用住宅者購屋、都市更新與危老重建、社會住宅等用途。也就是說，同樣是借錢蓋房子，「對的案子」反而借得到、借得順。而這個方向最有利的，正是永續金融。
六、永續金融，到底怎麼運作？
別被名詞嚇到，它的邏輯其實很直白：把企業與建案的 ESG 表現，直接換算成借錢的成本。具體有幾種形式。
第一種是建築綠色融資。建案若取得候選綠建築證書，或採用綠色建材、節能低碳設備、耐震設施等，銀行即給予授信利率減碼，白話說就是借得更便宜。這不是口號：以土地銀行為例，截至 2024 年底，「建築綠色融資」已累計承作 236 件、融資餘額 690.75 億元；整體綠色授信餘額更達 2,165 億元。而且這條路與政策通道疊加：符合綠色融資條件的都更危老案件，還能再享利率優惠。
第二種是永續連結貸款（SLL）。它把企業的減碳與 ESG 目標直接寫進貸款合約：達標，利率減碼；未達標，利率加碼。等於企業的永續成績單，直接決定每年利息的高低。目前多數國銀已推出方案，例如合作金庫與台灣建築中心合作，把 ESG 認證與土建融授信結合，利率減碼約 0.1 至 0.3 個百分點；同業中已有大型營造廠陸續與五家以上銀行簽訂永續連結融資契約，把用水、用電、碳排減量等第三方認證指標寫進授信條件。
第三種，是把這把尺用在企業授信本身。有銀行為每個授信戶建立「ESG 檢核表」，落實良好者利率減碼、不佳者加碼，一年審查達五千餘件。換句話說，資金真的開始挑對象，而且是用永續在挑。
連買房的人也被納入了：多家銀行推出綠建築房貸，購買取得綠建築標章的房屋，可享利率或手續費優惠。從蓋的人到住的人，整條鏈都被綠色重新定價。
七、這對想了解 ESG 的你，意味著什麼？
最關鍵的轉變是：永續不再只是道德訴求或行銷語言，它變成一件極其現實的事，資金成本。
一棟低碳、耐震、拿得到綠建築標章的房子，不只是蓋的時候比較環保，而是連借錢去蓋、借錢去買都更便宜、更順利。ESG 從一筆成本，翻轉成一種融資競爭力。對營建業而言，這是逼著大家把永續做實的最有力推手。利用手握資金的銀行，它用利率，為你的永續表現投下贊成或反對票。
未來蓋房子，拼的是一張漂亮的「ESG帳」，以GRESB（全球不動產永續基準，Global Real Estate Sustainability Benchmark）來說，這是一套專門評估不動產與基礎設施企業 ESG（環境、社會、公司治理）績效的國際評估體系。而GRESB 所能帶來的好處，是因為它們能為他們的內部流程和內部評估標準提供透明度，也使他們能夠制定綠色融資對策。
GRESB評估內容主要由 管理(Management)、性能(Performance)及開發(Development)三個部分組成，其內涵就包含E-環境(Environmental)、S-社會(Social)及G-管理(Governance)表現，例如利害關係人的參與、對於永續材料的導入等，提供了房地產相關企業完備的ESG架構。
過去蓋房子，拼的是膽識、土地和關係；未來蓋房子，你還得拿出一張漂亮的碳帳與 ESG 成績單。因為它決定的已經不只是你蓋得好不好，而是你借不借得到、借得貴不貴。當資金開始用永續投票，一個產業的體質才可能真正改變，不是因為大家突然變得有理想，而是因為「做對的事」終於變得划算。
對一個蓋房子的人來說，這或許是這幾年資金寒冬裡，最值得期待的一件事。
參考資料
- 中央銀行（2024 年 9 月 19 日）。理監事聯席會議決議新聞稿（第七波選擇性信用管制）。
- 中央銀行（2026 年 3 月 19 日）。放寬自然人第二戶購屋貸款最高成數為六成之說明（3 月 20 日實施）。
- 中央銀行（2026 年 6 月 18 日）。理監事聯席會議決議新聞稿（維持選擇性信用管制）。
- 經濟日報（2025 年 9 月 4 日）。〈不動產放款天條研議放寬 政院與金管會、財部、內政部等協商銀行法 72-2 條〉。
- 聯合新聞網（2025 年 9 月）。〈土銀都更危老融資 2960 億 居八大公股銀行之首〉。
- 臺灣土地銀行（2025）。永續發展—永續金融—永續授信（建築綠色融資、綠建築房貸、企業授信戶 ESG 檢核表、赤道原則）。
- 理財周刊．都更全都通。〈綠色金融時代來臨：如何從建築開發導入 ESG 永續連結貸款〉。
- 根基營造（2026）。永續專區：綠色金融貸款（永續連結融資契約案例）。
- 金融監督管理委員會永續金融網。綠色金融行動方案 3.0、綠色授信與永續績效連結授信註記定義。
- 樂屋網（2026）。〈央行第七波信用管制是什麼？多屋族、高價住宅貸款限制與最新動態〉。
- 住商不動產（2026 年 6 月）。〈限貸令是什麼？3 分鐘看央行限貸令政策〉。
